新政后京二手房均价环比上涨2议价难度大

2018年11月23日 来源:

新政后京二手房均价环比上涨2% 议价难度大

从现阶段市场的实际动态来看,目前15%-20%左右的市场成交和供求升温,仍然低于很多人预期,这表明“3.30”新政后北京房价暴涨的条件并不具备。

新政效果正逐渐显现

各方数据显示,不管是新房还是二手房,成交量数据都在显著增长。易居房地产研究院报告指出,3月份30个典型城市新建商品住宅成交面积环比增长71.2%,同比增长8

新政后京二手房均价环比上涨2议价难度大

.3%。3月30日央行、财政部等出台新政策后,次日即31日部分城市成交量更是有了明显上升。这使得市场成交出现了比较明显的环比上涨态势。在30个城市中,有28个城市的成交量出现环比增长态势。

不过,成交量增长并不代表房价大涨。业内人士普遍认为,楼市“量增价稳”的常态即将来临。

成交量大涨

随着“3·30”楼市新政落地实行,在政策叠加效应刺激下,部分购房需求加速入市。

据亚豪机构数据统计显示,清明小长假期间(4..6)北京市商品住宅累计成交661套,成交总面积达6.3万平方米,与去年同期相比分别上涨222%、167%。与清明小长假期间楼市成交大幅上涨截然不同的是,清明期间北京楼市并无纯新盘入市,供应“小阳春”并未出现。

二手房成交量也在增长。据伟业我爱我家数据统计显示,在二手房签量方面,4月前6天时间内,北京市签2496套,环比回落14.14%,同比则增长39.13%。新政后楼市签量同比均出现了较为明显的增长。

我爱我家数据还显示,在实际成交情况方面,“3.30”新政后6天,伟业我爱我家合同签订量环比(3..30)增长16.46%,去年同期增长247.24%。二手房挂牌量比新政前6天增加了19.87%,新增客源量比新政前6天增长16.89%。

亚豪机构市场总监毅分析,随着二套购房的首付比例由6成降至3成或4成,使得改善型购房客群的首付门槛迅速降低,令一些原本需要“卖旧”才能“买新”的改善型客户无需卖掉旧房,手中持有的资金也足以支付新房的首付款。

据亚豪机构统计数据显示,上周北京成交均价在2万-3万元/平方米之间的改善型住宅,在市场总销量中的占比高达43.2%,环比此前一周占比上升11个百分点。

郭毅分析,在持续宽松的市场环境以及利好政策的多重刺激下,首次置业的刚需以及二次改善型需求的购房热情正在复苏,虽然受签备案数据滞后性原因,上周成交数据并不能直接体现“3·30”政策对楼市的推升效果,政策利好落地还需要周的时间,但楼市销量连续4周保持上涨,体现出购房者看涨后市的信心上扬。随着政策红利的兑现,预计未来几周北京商品住宅成交量仍将保持阶梯状放大的趋势。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也表示,从去年四季度以来在各项利好的影响下,北京楼市目前基本走出了去年同期的成交低迷,市场整体平稳复苏。“3·.30”新政对楼市实际成交、客源量、房源量都带来了15%-20%左右的刺激增长。

易居研究员严跃进指出,3月末央行、财政部等部委的楼市政策调整,直接降低了刚需购房者和改善型购房者的按揭贷款门槛,使其购房积极性得以提高。另外,从各大机构的房价指标看,二季度有望走出连续多个月环比下跌的态势,进而出现止跌反弹态势。这将鞭策此类群体积极入市,推动成交量的上升。部分一二线城市二季度成交反弹的力度将更大。

价格趋稳?

成交量的增长是否意味着房价大涨?

根据链家地产市场研究部统计,4月第一周,北京市二手住宅成交均价为35353元/平方米,较上周上涨2%。新政后成交房源议价空间较上周下降0.4个百分点,库存房源中下调报价的房源比例大幅下降14.3个百分点。业主预期上升,议价难度明显加大。

链家地产市场研究部张旭认为,如果单从政策内容看,“3·30”新政仅对于购买第二套住房的购房者的支持力度较大;营业税五改二后,能够享受到政策优惠的房屋也只占存量的一小部分。总体来看,政策惠及面比较有限,但其引发的预期变化对市场的影响似乎比政策本身的影响更大。在成交量增加和市场预期向好的双重作用下,业主的心理预期也有所提高。近期业主降价意愿显著降低,部分业主有扛价、抬价倾向。与此同时,购房者对于价格的接受能力也有所提高,但总体较为理性。预计未来一段时间内,成交均价将继续呈现出稳中上涨的趋势。

胡景晖认为,从我爱我家新增二手房挂牌量增幅高于同期客源量增幅的情况来看,“5改2”新政对于刺激二手房免税房源入市交易的力度表现得十分明显。可以预期未来一段时间二手房交易量进一步增加,不过价格方面仍相对平稳。

亚豪机构提供的数据显示,清明节小长假期间,北京新房成交均价达25792元/平方米,同比上涨1%。二手房方面,据伟业我爱我家市场研究院统计,新政后6天,北京二手房市场成交均价为30574元/平方米,环比增长1.03%,同比回落2.26%。

胡景晖表示,从现阶段市场的实际动态来看,目前15%-20%左右的市场成交和供求升温,仍然低于很多人预期,这表明“3·30”新政后北京房价暴涨的条件并不具备。新政后6天二手房成交均价上涨幅度仅1%这一数据,是市场情况的直接反映。北京楼市量价温和复苏的情况将在未来一段时间内持续,量增价稳的“新常态”已经来临。

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