楼市有望实现软着陆

2018年11月07日 来源:

楼市有望实现软着陆

在国庆假期前的最后一天,央行与银监会正式发文,其核心内容是,对于贷款购买首套普通自住房的家庭,贷款最低首付款比例为30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍,具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。其次,放宽对首套房贷认定标准,即对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政策。

这印证了此前一直流传的消息,即相关政策可能会出手拯救楼市。因为中国商业有所谓金九银十的说法,但楼市自年初以来萎靡不振,不管是价格还是交易量,环比持续下跌,如果金秋旺季楼市仍然低迷,那么,相关的市场预期将会加重。目前通过新的政策努力一下,就可以缓冲明年更大的下行压力。

但这些政策并不新鲜,此前救市曾制定和执行过同样的政策。但其效果不可同日而语。因为目前大部分二三线城市出现房屋过剩的现象,大部分家庭都购买了住房,而且很多人投资了多套。刚需家庭对于目前过高的价格可能望尘莫及。以前在中国城市化高速增长期,住房刚需爆发,赚钱保值效应刺激了大量投资与投机行为,以及这种氛围制造的气氛导致很多家庭透支性购房,现在这种投资、投机和担忧氛围都不存在,刚需也成为少数,且购买力不足

楼市有望实现软着陆

事实上,一些商业银行很难执房贷7折利率的政策,一个原因是目前的吸储成本较高,贷款额度受到规模限制,在目前市场融资较贵的背景下,商业银行可能不愿给出如此低的折扣,尤其是按揭贷款还款期较长,而这个过程房屋价格和价值可能会发生大的变动。其次,如果银行真的将更多的信贷资源转向个人按揭市场,那么,这意味着企业的信贷资源大幅减少,会造成更严重的融资难、融资贵现象,对于实体经济而言,是一种巨大的冲击。

新政策还鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金,专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。但是,这一愿望可能很难实现,因为如果按揭贷款利率打7折,其收益率比国债还要低,这无法吸引到投资者购买MBS。同样,目前大量银行按揭贷款无法证券化也是因为2008年后为刺激楼市而执行了低利率政策,证券化后收益率过低而无人问津。

由于经济增长进入平稳期,很多人都希望继续由银行和地产来拉动经济增长,但是,从目前的政策力度看,此次新政并非是一种强刺激,而是通过温和的政策鼓励买房。强刺激是制造一种过于宽松的货币环境以及明确的涨价预期,而当前总量货币政策并没有放开,价格工具调整只是定向楼市,也就是说,新的政策只是定向刺激,而不是刺激整个宏观经济,也就不会制造一种过热的非理性的氛围。这种温和的政策有助于避免楼市出现急跌和深跌的风险,平抑下滑曲线,以实现楼市的软着陆。

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