商改租可助商用房去库存

2018年07月20日 来源:

“商改租”可助商用房去库存?

近日召开的国务院常务会议提出,确定培育和发展住房租赁市场的措施,推进新型城镇化满足群众住房需求。实行购租并举,发展住房租赁市场。其中,首次提出允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。

南方了解到,目前珠海租赁住房市场整体平稳,但商业用房正处于快速发展期,存在库存压力大等问题。业内人士分析,国家新政一旦落地,预计有助珠海化解商用房库存压力,并为主城区补充更多元的租赁房源,抑制租金上涨动力。

但是,由于租赁回报率相对低、收回成本时间相对长等原因,政策更多适用于销售困难的商用房,同时,也应注意防止政策变样成为以租代售,并解决新增租住人口的生活配套问题。

珠海市相关部门表示,珠海将在国家、广东省出台政策细则后,结合自身情况特点,参考制定出落地方案。

只租不售使用年限不变

此次国务院常务会议指出,培育与发展住房租赁市场,支持利用已建成住房或新建住房开展租赁业务,允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。

一般而言,商业用房包括商铺、商业综合体等商业物业,及写字楼等办公物业。与居住用地70年的土地使用年限相比,商业物业和办公物业土地使用年限分别为40年和50年。

住房城乡建设部副部长陆克华表示

商改租可助商用房去库存

,为发展住房租赁市场,允许将商业用房等按照规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地。对土地用途调整为居住用地的商业用房项目,为了降低租户的使用成本,水电气价格按照居民的标准执行。

事实上,把写字楼改为公寓出租或出售,产权保留商业用房性质,此做法在许多城市早已存在多年,珠海也有类似情况。不过,这类公寓产权只有50年,无配套学位,且需承担较高的商业水电气收费标准。

与此前对各类性质土地用途严格区分使用不同,此次政策打开了商业用房改作居住用途的口子。但会议明确改建租赁住房只能用于出租而非出售,表明政策并非将相关擦边球做法合法化。

可盘活有销售困难的商业房

近年来,珠海商业综合体和办公写字楼建设发展迅速,如钰海环球金融中心、华发商都、富华里相继投入使用。这些先行者占据了城市优质地段,目前经营局面稳定。

另一方面,但部分旧商场、办公楼因商业模式调整、市场行情变化等因素影响,处于闲置或半闲置状态,而且,未来将有较大体量的商业综合体、写字楼等商业用房竣工。这对于人口规模相对较小、产业发展尚未完全进入快车道的珠海而言,未来商业用房存量消化存有较大压力。

近日,走访了位于珠海百货广场对面的万科禧悦汇,有不少商铺空置,仅有几家餐厅和两家商铺保持正常营业。位于香洲的中珠水晶堡也有类似现象,大面积空置招租,顾客零星。

奥园商业地产集团珠海公司总经理助理张功清表示,目前珠海商业用房存量不算太多,但未来供应量很大。据他统计,今明两年内预计有150万平方米商业用房推向市场。这还是不完全统计。因为珠海城市更新项目一般七成左右体量规划为商业性质用房,这样算下来,未来珠海商业用房存量极大。张清功说。

珠海左岸房地产顾问有限公司董事李炳亮给出的数据则显示,珠海2013年以来办公楼成交量分别为9万多、10万多、11万多平方米,虽然稳步增长,但基本保持在略高于10万平方米的水平,而未来三四年,已规划、报建、施工的写字楼存量在200万平方米以上。如果那时珠海的人口规模和商旅业水平还维持在现有水平,商业用房去库存将迎来很大压力。李炳亮说。

在业内人士看来,此次商改租政策的释放,对人口规模较小、未来商业用房供应量较大的珠海而言,可以视作消化商用房库存的一条有效路径。

政策为开发商的自持商业用房提供了更大的市场和操作空间,特别是对优势不明显、销售存在困难的商业用房。由于管理费用高,如果无法卖出,空置成本较大,商改租后可以有效盘活资源,帮助打开市场。张功清说。

他同时认为,该政策对珠海主城区住户也是利好消息,通过商改租可以改善目前主城区住宅项目少、供需不平衡的情况。

广东思远土地房地产评估咨询有限公司总估价师廖旻表示,此次出台的政策,对刚需住户开辟了一个新的选择渠道。刚需群体可通过租赁商业用房,解决居住需要。

商改租落地将抑制租赁市场价格

商业用房改为租赁住房,珠海市场会不会买账?

近年来,珠海住宅销售市场火爆,住宅租赁市场显得相对平静。有业内人士表示,珠海目前住房租金减去税费、折旧费后,投资回报率较低,对开发商和投资者的吸引力较弱。

李炳亮介绍,目前珠海市区的临街商铺月租在120150元/平方米;品质较好的商业综合体月租为150250元/平方米;办公写字楼则一般达到50元/平方米以上,准甲级标准以上的写字楼超过100元/平方米。

以位于珠海吉大的钰海环球金融中心为例,目前月租价格约150元/平方米,租赁130平方米的办公场地需每月付租金19500元。而在其正对面的景山壹号楼盘,130平方米住宅月租为4500元,两者之间存在较大差距。

另外,商用房如果改为租赁住房,由于当初设计用途不同,燃气、水电线路布局等都需重新改造调整,这也将加大成本。

廖旻则指出,其实珠海已存在类似商用房改为租赁住房的情况,如一些商铺将二三层改为居住房、单身公寓出租;横琴也有部分写字楼以居住用途为卖点。受互联发展影响,传统实体商业物业受到较大挑战,已有商用房出现空置情况,未来商改租具有一定市场需求。

那么,租赁市场的情况如何?

珠海诚捷房地产有限公司副总经理洪浚豪认为,珠海租赁市场相对不活跃,且租金不具备大幅上调基础。特别是2015年以来,一方面由于澳门经济调整,部分在澳门工作、珠海居住的租户退租;另一方面,大量刚需住户陆续入市购房,也降低了租赁需求量。

大家房地产策划有限公司董事陈志则表示,此前,珠海住宅租赁市场和销售市场联动较小。去年年底珠海房价上涨周期开始后,租赁市场价格也被带动。

可以预见,未来商改租落地后,将为珠海租赁市场带来更多房源,一方面将丰富租赁住房产品、提升市场活跃度,另一方面也可能使珠海租赁市场价格上涨动力减弱。

部分有租赁需求的市民表示,由于当初设计非居住用途,商用房改为租赁住房可能会有诸多不便。也有市民认为,一般商用房位置较好、交通便利,如果租金合适,该类产品值得期待。

建议

防止以租代售 做好规划配套

珠海市住规建局相关负责人表示,目前政策刚由国务院及国家住建部提出,还有待相关方面进一步细化。珠海将在国家、广东省出台相关政策细则后,结合自身情况和特点,参考制定出落地方案。

张功清指出,政策还有更多细节有待明确。比如,改为租赁住房后,租赁时间年限可有多长?对已建成、在建和将建商用房的改造有何指引?同时,他希望政府能有效平衡商业用房和住宅存量,进行综合考量,统筹规划。

廖旻建议,政策落地需注意两方面的问题。

首先是避免政策变样,防止成为以租代售。她指出,要避免开发商用40年长租合同,或20+20年租赁合同的这类手法,把租赁变相成为出售。由于商业用地相对住宅用地地价较低,就珠海而言,目前写字楼地价约为住宅地价的30%-40%。此类做法会给房地产和土地市场带来较大影响。

其次,需考虑政策对城市规划与公共服务产生的后续影响。由于医院、学校等生活配套是按住宅规划成比例配置,商用房改租赁住房后,这部分新增租住人口的相关生活需求如何解决,是未来政策落实的一个挑战。目前珠海的相关配套资源本身就比较紧张,商改租后新增居住人口的配套如何跟上,需要进行合理规划。廖旻说。

另外,此次国务院、住建部将政策表述为,允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,那么,作为工业用房的厂房是否也会纳入改造为租赁住房的范围?这也受到业界关注。

相关业界人士表示,珠海城区有一定数量规模的厂房,如果政策允许空置工厂物业改为租赁住房,也将具有重要意义。

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